Wohnraum und Bauflächen finden – Eine App soll Gemeinden dabei helfen

Carl steht vor einem Haus mit zerschlagenen Fenstern. Während er mit seinem Tablet ein Foto von dem Gebäude macht, fragt er sich, wen dieses Haus einst beherbergt haben mag. Von der Straße aus, welche zwei kleine Ortschaften verbindet, übersieht man das etwa hundert Jahre alte Backsteingebäude mit seinem verzierten Erker beinahe –so stark ist es von Bäumen und Büschen überwuchert. Hexenhaus, würde seine kleine Schwester sagen, denkt der Student und beginnt zu frösteln: Unbehagen kriecht in ihm auf. Gruselig wirkt es, das Gebäude mit den geöffneten Türen und den Fenstern, die ihn schwarz anzustarren scheinen. Während er sich von dem Gebäude entfernt und zu seinem Rad zurückgeht, tippt er Informationen in das Tablet: Leerstehendes Wohngebäude, vermutlich Renovierung möglich, dreigeschossig, alleinstehend und Eigentümer „unbekannt“ – dies, weil kein Name am Türschild steht. Die Daten und die Information zur Lage der Immobilie werden von der App automatisch zu dem gespeicherten Bild abgefragt und an die Datenbank der jeweiligen Kommune gesendet.

Carl studiert Smart City Design an der Macromedia Hochschule in Berlin. In diesem Sommer arbeitet er als studentische Hilfskraft für die Deutsche Gesellschaft für Innenentwicklung im Auftrag einer hessischen Kommune. Ein großartiger Ferienjob, findet er: Während er auf Feldwegen malerische Landschaften durchquert, dokumentiert er mit dem Tablet sämtliche Entwicklungsareale, Brachflächen und Leerstände, die er auf seiner Radwanderung sieht. Niemals zuvor hätte er geglaubt, wie viele Flächen, Wohnhäuser und Industriebauten brach, ungenutzt oder verfallen leer stehen.

Veraltete Datensätze machen es Kommunen und Städten schwer

Bisher werden Leerstände und Brachflächen in den Kommunen häufig in unterschiedlichen Datenformaten gespeichert, zum Beispiel in Form von Access-Datenbanken oder Excel- Dateien. Das verhindert die schnelle und bedarfsgerechte Identifikation geeigneter Flächen und Gebäude. So schlummern in jeder Kommune unentdeckte Entwicklungspotenziale, die schnell bebaut werden könnten. Dies gilt nicht nur für ländliche Gegenden, sondern auch für Städte, in denen Wohnraum knapp ist und Miet- und Kaufpreise für Häuser und Wohnungen deutlich schneller steigen, als die Haushaltseinkommen. Obgleich vor diesem Hintergrund die Aktivierung von innerörtlichen Entwicklungspotenzialen in urbanen Ballungszentren immer relevanter wird, werden hier vielfach Möglichkeiten dafür übersehen: Seien es Leerstände, Brachflächen, mindergenutzte Flächen, ungenutzte Dachgeschosse, Parkplätze, Flachbauten oder Konversionsflächen, in jeder Kommune stecken ungeahnte Entwicklungspotenziale, die schnell einer besseren Nutzung zugeführt werden könnten.

Für Carl ist das ein unkomplizierter und angenehmer Job. Die App Anwendung, die auf dem Tablet installiert ist, ist leicht zu bedienen. Diese wurde von der Immovativ GmbH entwickelt und hilft Kommunen und Städten, ihre nutzbaren Flächen per Mausklick zu erfassen, zu digitalisieren, zu quantifizieren und über die kommunale Datenbank zu  aktivieren.

Datenhoheit haben die Gemeinden

Mit der Software werden zunächst Flächen identifiziert – dafür ziehen Menschen wie Carl mit Tablets los und fotografieren Flächen und Leerstände. Diese werden vor Ort in der App mit allen erkennbaren immobilienwirtschaftlichen Informationen zum Areal versehen und automatisch abfragt. Die Daten und aktuelle Fotos werden dann online an die Datenbank der jeweiligen Kommune übermittelt und gespeichert. Gemeinden erhalten mit der Datenbank ihrer Entwicklungsareale eine tagesaktuelle Übersicht und eine Karte ihrer Innenentwicklungspotenziale und können auf Knopfdruck ein Innenentwicklungsgutachten erzeugen und damit die Anforderungen des Baugesetzbuches „Innen vor Aussen“ zu erfüllen. Die Softwarelösung hilft somit den Neuverbrauch von ökologisch wertvollen Flächen nachhaltig zu verringern.  

Das Missverhältnis von Geisterstadt und Neubau

Leerstehende und verfallene Häuser sind für viele Bewohner ein Ärgernis. Es wird vielfach an falscher Stelle gebaut, während gleichzeitig in der Nähe Häuser verfallen oder bebaubare Flächen brach liegen. Trotz Leerstandes im Ortskern wird dieser häufig nicht einer neuen Nutzung zugeführt und zur gleichen Zeit wachsen neue Siedlungen am Ortsrand und verdrängen Äcker und Wiesen. Laut Baukulturbericht aus dem Jahr 2016/2017 werden 84 Prozent der Einfamilienhausgebiete von Kommunen neu ausgewiesen. Die Folge sind immer häufiger Orte, deren Kern einer halb verfallenen Geisterstadt gleicht – umrundet von trabantenartigen Einfamilienhaussiedlungen. Dies passiert, weil Gemeinden – wegen ihrer veralteten Dokumentation – ihr stadtplanerisches Potential nicht per Mausklick identifizieren können.

Carl passiert mit seinem Rad einige stillgelegte Bahngleise und eine halb verfallene Fabrik, die er mit dem Tablet dokumentiert. Die Landschaft ist atemberaubend und wäre für viele Menschen sicher eine schöne Wohngegend. Darüber, was nötig ist, solche Gebiete zu reaktivieren, möchte er seine Abschlussarbeit schreiben.

Ist der ländliche Raum dem Untergang geweiht?

Für kleine Orte ist es heute wichtiger denn je, für Bürger attraktiv zu sein, um ihre Existenz zu sichern. Laut Schätzung der Vereinten Nationen werden bis zum Jahr 2050 zwei Drittel aller Menschen in Städten leben. Das wirft die Frage auf, wie sich ländliche Kommunen aufstellen müssen, um mit der Leuchtkraft der Städte zu konkurrieren. Ballungszentren bieten ihren Bewohnern Kreativität, Komplexität und ein abwechslungsreiches Leben. Um die Verödung von ländlichen Ortschaften zu verhindern, welches mit der Schließung Schulen, gekappten Buslinien und Einstellung der ärztlichen Versorgung einhergeht, müssen solche Orte heute besondere Highlights bieten, um mit der Magnetwirkung urbaner Zentren mithalten zu können.

Ein Rezept gegen die Ödnis ländlicher Kommunen: Umbau von historischen Bauten

Orte, die es beherrschen, ihre architektonische Infrastruktur in eine Mischung von historischen Gebäuden und kreativen Neubauten umzuwandeln, ziehen Menschen an. Sie haben die Chance, zu sogenannten „Future Regions“ – beziehungsweise Zukunftsdörfern zu werden und sich steigender Bewohnerzahlen zu erfreuen. Umbauten von leerstehenden Gebäuden führen, mit kreativer Gestaltung und unter Einsatz moderner Technik hinsichtlich Energie- und Ressourcenverbrauch, Klimaschutz und baukulturelle Identität – zu spannendem neuen Wohnraum oder Gewerbeflächen. Dass die Kosten einer nachhaltigen Sanierung historischer Gebäude sich binnen kurzer Zeit amortisieren können, demonstriert die Siemens AG weltweit mit ihren Projekten.

Transparente Stadtentwicklung

Für erfolgreiche Innenentwicklung von übervollen Städten und progressiven Provinzen ist es elementar, Informationen über Leerstände und Brachflächen umfänglich zu erfassen und leicht zugänglich zu haben. In den Ballungszentren müssen Flächen identifiziert werden, welche schnell entwickelt werden können – auch, um einer großflächigen Expansion und weiterem Flächenverbrauch entgegenzuwirken. Provinzen müssen attraktiv bleiben, um der Abwanderung aus ganzen Landstrichen Einhalt zu gebieten. Planerische Lösungen dafür bietet die Software von Immovativ mit ihren Instrumenten zur Innenentwicklung, zum Leerstandsmanagement, dem Immobilienportal und Bürgerbeteiligung. Durch die App von Immovativ bekommen Kommunen und Städte nicht nur einen Überblick über ihre verfügbaren Gebäude- und Flächenpotenziale, sondern auch Google – Relevanz.  Über 70% aller Anfragen nach Immobilien werden nur noch direkt in Google getätigt. Es werden  Schlagworte wie „Haus kaufen in Wanfried“ oder „Gewerbefläche kaufen Darmstadt“ gesucht. Deshalb ist es für Kommunen immens wichtig mit den Immobilienangebote in Google auf der Seite 1 präsent zu sein. Dafür hat die Immovativ für alle deutschen Städte und Gemeinden ein eigenes, kommunales Immobilienportal online geschaltet, in welchem Kommunen Immobilien und Baugebiete Google-relevant vermarkten kann und in dem die Bürger kostenlos inserieren können.

Im Netz leicht auffindbar zu sein, ist für kleine Gemeinden, die gegen die Abwanderung kämpfen, ein Werbeeffekt, der potentielle neue Bürger erreicht. Wenn ein Ort neben seiner angenehmen Architektur noch mit möglichen Arbeitsplätzen punkten kann, ist Zuzug und Zukunft sicher.

Mit der Softwarelösung von Immovativ wird erstmals der gesamte Innenentwicklungsprozess einer Kommune bestehend aus Identifikation, Digitalisierung, Quantifizierung, Aktivierung und Vermarktung von innerörtlichen Entwicklungspotenzialen mit digitalen Instrumenten abgebildet.

Mehr als nur Planungshilfe

Die Applikation ist auch auf Interaktion zwischen den Gemeinden und ihren Bürgern ausgelegt: So lässt sich darin beispielsweise das Modul „Bürgerbeteiligung“ integrieren, welches den Bürgern erlaubt, sich umfassend über kommunale Entwicklungsprojekte zu informieren oder ihre Meinung dazu abzugeben. Schließlich sind es oft die Bürger, die entscheidende Kenntnisse über die einstige Nutzung und die Geschichte von Gebäuden und Flächen haben und die bei der Entwicklung dieser ein Mitspracherecht einfordern. Für Verwaltungen können sich daraus ganz neue und innovative Ideen für eine neue Nutzung ergeben. Der digitale Austausch ist bei den Bürgern sehr beliebt, sie können aktiv mitbestimmen, was in ihrem Ort geschehen wird – welche baulichen Entscheidungen getroffen werden. Die Kommunikation zwischen kommunaler Verwaltung und ihren Bürger gilt unter dem Stichpunkt „E-Government“ als einer der entscheidenden Trends für die Zukunft. Kopenhagen beispielsweise ist durch sein Verkehrskonzept und Stadtplanung, welches die Bürger an Entscheidungen beteiligt, zur weltweiten Vorzeigestadt geworden.

Während Carl sein Rad besteigt, stellt er sich vor, wie vielleicht aus dem Haus mit dem hübschen Erker Dank seiner Hilfe eines Tages ein liebevoll renoviertes Mehrgenerationenhaus mit gemeinsam bewirtschaftetem Garten werden könnte. Wenn er mit seinem Studium fertig ist, will er solche sozialen Stadtplanungs-Projekte vorantreiben. Seine Radwanderung führt ihn bald an einem malerischen kleinen See vorbei. Überhaupt ist diese Gegend märchenhaft schön, findet er. Zeit für eine kleine Badepause, denkt er und stellt sein Fahrrad ab. Das ist der beste Job, den er jemals in den Semesterferien hatte, freut er sich, während er in das kühle Blau des glänzenden Sees springt.

Susanne Gold

Gründerin & Herausgeberin des Zukunfts- und Wissenschaftsblogs Utopiensammlerin

Futuristin, Utopistin, Erfinderin und Sozialwissenschaftlerin. Sucht Utopien und sammelt Geschichten. Versteht Digitalisierung als Aufbruch in eine neue Welt – und träumt von einer besseren.

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